Abgeschlossenheitsbescheinigung
Was bedeutet Abgeschlossenheitsbescheinigung)
- Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bestätigung für den Eigentümer eines Mehrfamilienhauses.
- Sie beweist, dass die einzelnen Wohnungen voneinander getrennt sind.
- Dazu muss jede Wohnung einen eigenen Zugang und eine Küche und ein Bad haben.
- Die Bescheinigung ist für die Eintragung des Miteigentums im Grundbuch erforderlich.
- Beantragt wird die Bescheinigung bei der örtlichen Baubehörde.
Übersicht
Inhaltsverzeichnis
Abgeschlossenheitsbescheinigung Definition
Mit Hilfe der Abgeschlossenheitsbescheinigung belegt ein Eigentümer, dass alle Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus separate Einheiten sind. Dazu ist für jede Wohnung ein getrennter Zugang nötig. Außerdem muss jede Einheit eine eigene Küche sowie ein Badezimmer besitzen. Die Größe spielt dabei keine Rolle. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung nennt man häufig auch Abgeschlossenheitserklärung. Wenn Sie eine Wohnung vermieten wollen, brauchen Sie die Erklärung nicht. Bei einem Verkauf ist sie allerdings zwingend nötig.
Warum braucht der Eigentümer eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Abgeschlossenheitserklärung ist für Sie relevant, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus besitzen. Durch die Erklärung beweisen Sie, dass die Immobilie aus mehreren separaten Wohnungen besteht. Die Abgeschlossenheit ist dann mit der baulichen Trennung gleichzusetzen und damit durch die Wände mit den Decken. Eine separate Einheit hat immer einen getrennten Eingang zum Abschließen, eine Küche und ein Bad.
Zur Abgeschlossenheitserklärung können auch einzelne Bereiche gehören, die nicht Teil der Wohnung sind. Darunter fallen zum Beispiel Speicher, Keller oder Garagen. Sie werden in der Bescheinigung mit der zugeordneten Nummer genannt. Die eindeutige Zuordnung dieser Bereiche zu einer bestimmten Wohnung ist zwingend nötig.
Normalerweise sind die Wohnungen mit den Kellern und den Speichern mit einer Nummer bezeichnet. Dadurch weiß jeder Bewohner im Haus, welcher Keller und welcher Stellplatz zu seiner Wohnung gehört. Deshalb ist eine Abgeschlossenheitserklärung auch für Sie als Vermieter wichtig. Ihr Mieter kann damit klar erkennen, welcher Keller und welcher Stellplatz von ihm genutzt werden darf.
Welche rechtlichen Folgen hat sie?
Aus juristischer Sicht ist die Bescheinigung erforderlich, wenn Sie oder ein Käufer das Miteigentum im Grundbuch eintragen lassen wollen. Das ist regelmäßig nach der Unterschrift des Kaufvertrags der Fall. Liegt die Bescheinigung nicht vor, ist die Eintragung des Miteigentums im Grundbuch nicht möglich. Die rechtlichen Grundlagen dazu sind im Wohnungseigentumsgesetz – dem WEG – dokumentiert. Im dritten Paragrafen sind alle wichtigen Regeln zur Abgeschlossenheitserklärung festgehalten.
Hinweis
Jedes Bundesland hat das Recht, die Vorgaben für die Ausstellung der Erklärung durch eine Rechtsverordnung zu ändern. So kann es zum Beispiel sein, dass ein öffentlich bestellter Sachverständiger für die Erstellung des Dokuments ausreicht. Falls Sie eine Bescheinigung benötigen, prüfen Sie deshalb die juristischen Vorgaben für Ihr Bundesland. Unter Umständen ersparen Sie sich den Weg zur Baubehörde und damit einen langwierigen Prozess mit Wartezeit, bis das Dokument schließlich erstellt ist.
In der Bescheinigung sind übrigens keine verbindlichen Angaben zu einer bewilligten Nutzung enthalten. Wenn Sie solche Angaben benötigen, wenden Sie sich am besten an die zuständige Bauaufsicht.
Wie wird der Antrag gestellt?
Beantragt wird die Erklärung bei Ihrer verantwortlichen Baubehörde. Dem Antrag sind einige Dokumente hinzuzufügen. Am besten klären Sie noch vor dem Einreichen, welche Unterlagen Sie benötigen. Damit ersparen Sie sich den doppelten Weg und halten die Bescheinigung schneller in den Händen.
Üblicherweise müssen Sie neben dem Antrag noch den Lageplan und einen Grundbuchauszug beifügen. Der Antrag ist formlos zu stellen, das Grundstück muss allerdings eindeutig erkennbar bezeichnet werden. Der Name und die Adresse des Antragstellers sind ebenfalls aufzunehmen. Der Antrag muss eigenhändig vom Eigentümer unterschrieben sein. Aus dem Lageplan müssen die zugehörigen Gebäude und die jeweiligen Anlagen ersichtlich sein. Der Grundbuchauszug darf nicht veraltet sein, besorgen Sie sich deshalb einen neuen Auszug beim Grundbuchamt. Erforderlich ist in der Regel auch ein Aufteilungsplan. Er ist um den Grundriss und um die Ansichten der Immobilie zu ergänzen. Der Aufteilungsplan muss belegen, dass die einzelnen Wohnungen voneinander abgeschlossen sind.
Wann beantragt man die Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Im besten Fall stellen Sie den Antrag so früh wie möglich. Zwar brauchen Sie das Dokument für eine Vermietung nicht unbedingt. Doch wenn Sie als Bauherr oder als erster Eigentümer verkaufen wollen, geht das nicht ohne die Bescheinigung der Abgeschlossenheit. Am besten kümmern Sie sich schon zu Beginn des Baus um die Beantragung, sobald Sie die Baugenehmigung in den Händen halten.
Praktisch sieht das so aus, dass der Bauherr schon vor dem Beginn der Bauphase nach den neuen Eigentümern sucht. Mit der Unterschrift des Kaufvertrags folgt dann auch die Eintragung des Eigentums im Grundbuch. Dazu ist die Erklärung der Abgeschlossenheit unbedingt erforderlich, denn ohne diese Erklärung kann Ihr Notar nicht die Eigentumsumschreibung veranlassen. Als Bauherr eines Hauses mit mehreren Wohnungen sollten Sie sich deshalb so früh wie möglich um die Bescheinigung kümmern.
Auch wenn Sie eine Eigentumswohnung zuerst selbst nutzen wollen und der Neubau gerade anläuft, benötigen Sie die Bescheinigung. Sonst ist wiederum die Umschreibung des Eigentums auf Sie nicht möglich. Es spielt übrigens keine Rolle, ob Sie den Kaufvertrag schon sehr früh unterschreiben, bevor der Bau beginnt oder später, wenn die Bauphase bereits weiter vorangeschritten ist.
Wie teuer ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Ausschlaggebend für die Gebühren ist der Kostensatz der Gemeinde. Er wird vor allem vom Umfang des Bescheids bestimmt. Die durchschnittlichen Kosten liegen in Deutschland in einer Bandbreite von 30 Euro bis 160 Euro. Sollte zusätzlich noch ein Aufteilungsplan nötig sein, müssen Sie mit weiteren 40 Euro Auslagen rechnen.
Ansprechpartner für den Aufteilungsplan ist entweder ein Architekt oder ein Statiker. Der Plan sollte im Maßstab 1:100 angefertigt werden. Er gehört später zur Teilungserklärung. Im Aufteilungsplan stehen alle Grundrisse der einzelnen Wohnungen mit den jeweiligen Abstellräumen. Hinzu kommen die Ansichten des Gebäudes und die Schnitte.
Welche Voraussetzungen gibt es für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Für die Erteilung der Erklärung sind ein paar Bedingungen zu erfüllen. Hier ist vor allem die Definition des Wohnraums wichtig. Als Wohnraum wird ein Raum bezeichnet, der so gestaltet ist, dass ein Haushalt darin zu führen ist. Zum Wohnraum hinzu kommen Küche und Bad, wobei ein Raum mit einer Toilette, mit einem Wasserausguss und mit einer Wasserversorgung ausreichend sind. Die Abgeschlossenheit der Räumlichkeiten bleibt auch dann erhalten, wenn ein einzelner Raum gewerblich oder beruflich genutzt wird. Praxisräume, Werkstätten oder Ladenflächen sind nicht Teil des Wohnraums.
Die Antragsprüfung erfolgt nach den Richtlinien im Wohnungseigentumsgesetz. Bei der Prüfung werden die baurechtlichen Vorgaben übrigens nicht beachtet. Aus der Erstellung der Bescheinigung können Sie also nicht ableiten, dass gleichzeitig eine Baugenehmigung vorliegt. Die Baugenehmigung müssen Sie auf jeden Fall getrennt beantragen, und sie muss von der Behörde auch separat erteilt werden. Selbst eine vorliegende Abgeschlossenheitserklärung kann die Baugenehmigung nicht ersetzen. Für Sie als Antragsteller der Abgeschlossenheitsbescheinigung bedeutet das, dass Sie von der Beantragung prüfen sollten, ob die Baugenehmigung mit den Aufteilungsplänen identisch ist. Dann steht dem Gang zur Baubehörde nichts mehr im Weg.
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